※このブログは2021年12月4日時点の内容です。写真は3年前に配られていた住宅ローンのチラシ
平成から続く低金利時代
住宅ローンに関して、減税率の変更や年末調整時の手続きの簡素化が、世の中で話題になっています。
「マイナス金利」という言葉を最近（といっても5年ほど前からですが）聞くようになり、現在は金利が低水準です。
住宅ローンを借りる場合の金利は、1990年代はおおよそ5%でしたが、2021年は0.4%ほどです。
3,000万円を借り入れると年間の支払う利息が、1990年代は150万円、2021年は12万円となり、差が138万円もあります。
当時と現在とでは、物価水準や消費税率の違い等がありどちらが良いか一概には比べられませんが、同じ金額を借り入れた場合の利息は現在の方が少なくなります。
金利が大きいと支払う利息が多くなるので、昔は住宅を購入する場合は支払利息の金額を少なくするために頭金をできるだけ貯めてから買う、ということが主流だったようです。
住宅ローン減税について
住宅借入金等特別控除（住宅ローン減税の方が馴染み深いと思うので、以下、住宅ローン減税とします。）とは、住宅を購入する際にローンを組んだ場合に、そのローンの年末残高の１%（11年目からは別規定あり）をその年の所得税の額から差し引く減税措置です。
例えば、2020年12月に3,500万円、金利0.5%、返済期間35年という条件で住宅ローンを借り入れて、2021年12月末の借入残高が3,400万円、とすると、
2021年中に支払う利息は、（3,500万円＋3,400万円）÷2×0.5%＝17.25万円
住宅ローン減税は、3,400万円×１%＝34万円
差額は、34万円－17.25万円＝16.75万円
利息の支払いより減税金額の方が16.75万円多くなっています。（年末調整、確定申告をすることで、源泉徴収等で支払った所得税から16.75万円が返ってきます。）
こういった状態が10年間続くので、住宅ローンを組むと利益が出る、逆ざやではないか、と言われています。（ローン契約時に手数料等を多く支払ってはいますが。）
控除期間は現在13年、少し前に契約した場合は10年、消費税アップやコロナの影響もあり、様々な特例や緩和措置が取られたことで制度が複雑化されています。
なお、住宅ローン減税適用外は、以下の条件に該当する人です。
・転勤などで家族全員が転居した場合
・年間所得金額が3,000万円を超えた場合
・返済期間が10年未満となった場合
住宅ローン減税があるため還付金が発生（先ほどの16.75万円の返金）することで住宅購入者が利益を得ているようにも見えますが、還付金があることを前提に住宅の価格が上がっているようにも感じます。
また、住宅建設のための資材の高騰、人件費の上昇等により住宅の価格が上がっており、中古物件も安くはないようです。
五輪後に住宅価格が下落する、という噂もありましたが、現時点では下落していないようです。
話題の税率変更について、1%から0.7%に変更されるとの噂があります。
過去に住宅ローンの契約済みの人も対象になる可能性があると言われています。
住宅ローンの12月末残高が3,000万円の場合に控除できる金額は、3,000万円×1%=30万円ですが、0.7%に変更されると3,000千万円×0.7%=21万円となり、支払い済みの所得税の内、返ってくる金額が9万円も減少してしまいます。（所得税を30万円以上支払い済みであることが前提条件です。）
住宅ローン減税の還付金を細かく計算して家計の資金繰りを行っている人は多くないかもしれないですが、減税率の低下は少なくない影響を与えることになります。
確定申告での住宅ローン控除の手続き
話が変わりまして、住宅を購入して住宅ローンを組んだ年にローン減税を受けるためには確定申告を行う必要があります。
この確定申告の住宅ローン減税の手続きが少し複雑になっています。
どの条件に当てはまるかを検討して、家屋の登記事項説明書や売買契約書等の提出が必要になります。
住宅ローン減税適用2年目からは年末調整のみで完結します。（ローン残高が会社に知られてしまいますが。）
書店で販売している確定申告書の手引きを見ながら申告は可能ですが、
税金に馴染みのない人は難しく感じるかもしれません。
住宅ローン減税の手続きは難しい、面倒だ、と思ったら身近な税理士に相談しましょう。
もちろん、私も住宅ローン減税についての相談や確定申告代行を受け付けています。
編集後記
税務の問い合わせが増えているので、今後も税金についての話題を少しずつですが触れていく予定です。
昨日は前職の人達に送別会を開いていただきました。
とても楽しい送別会になりました。